土地の贈与や売却を考えたら税金はどうなる？手続きや費用もまとめて紹介

土地を贈与する際にかかる税金とは

土地を贈与すると、思いのほか複数の税金が関わってきます。まず、基本となるのが贈与税です。暦年課税では、毎年110万円までは非課税で、それを超える部分に累進課税がかかります（申告義務も発生します）です。一方、「相続時精算課税」を選ぶと、特別控除額2,500万円に加えて基礎控除110万円があり、合計2,610万円まで非課税となり、超過部分には一律20％の税率が適用されます。ただし、この制度を一度選択すると、同じ贈与者からは暦年課税に戻せない点には注意が必要です。

次に、贈与税以外にも次のような税金がかかります。以下に主なものを整理しました。

相続によって取得する場合には登録免許税は評価額の0.4％、不動産取得税は非課税となることが多いため、生前贈与は税負担が大きくなる傾向があることに留意しましょう。

最後に、贈与に際しては申告期限や非課税制度にも注意が必要です。暦年課税では年間110万円以内なら申告不要ですが、それを超えると申告が必要です。一方、相続時精算課税を選択した場合は、たとえ少額であっても贈与税の申告と「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要です。これらは贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに行わなければならず、期限を超えると追徴が生じることもあります。

贈与された土地を売却する前に押さえておきたいポイント

贈与によって土地を取得した後、売却を考える際には、事前の手続きや確認事項を怠ると思わぬトラブルにつながります。ここでは、押さえておくべきポイントをリズミカルに整理しています。

まず、贈与契約は書面でしっかりと残しましょう。口頭での約束でも贈与は成立しますが、書面がなければ税務調査やトラブル時に証明が難しくなります。特に登記手続の際には必須の書類ですし、贈与事実を明確にして信頼性を高めるためにも、契約書の作成は欠かせません。

次に、登記を行って受贈者の名義へと変更する「所有権移転登記」が必要です。必要な書類（贈与契約書、印鑑証明、固定資産評価証明書、住民票など）を揃えて法務局へ提出し、登録免許税（固定資産税評価額の2％）を納付します。手続きに不慣れな方は、司法書士への依頼も検討すると安心です。

また、売却前には住宅ローン残債や抵当権の有無を必ずチェックしましょう。残債が残っている場合、売却代金での返済手続きと抵当権抹消の段取りが必要になります。抵当権が残ったままだと、買主に所有権を移転できないだけでなく、売却自体が困難になるケースもあります。

次に、贈与後すぐに売却する場合には、譲渡所得税の負担にも注意が必要です。贈与された土地の取得費は贈与者のものを引き継ぎます。贈与時の評価額ではなく、もともとの取得費に譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算するため、想定以上に税額が大きくなることがあります。さらに短期間での売却は節税目的の「仮装行為」とみなされる可能性もあるため、売却時期の設計は慎重に行いましょう。

以上のように、贈与後に土地を売却する前には、「契約書の作成」「名義変更」「抵当権の確認」「税負担の把握」をしっかりと行うことが鍵です。これらを丁寧に進めることで、トラブルなく安心して売却へとつなげられます。

売却時にかかる税金と費用の内訳

土地を売却するときに必要な費用や税金には、さまざまな項目があります。まず、譲渡所得税の計算は「売却額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて行います。取得費とは、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登録免許税、測量費、造成費などが含まれます。一方で、取得費が不明な場合は、売却額の５％を「概算取得費」として扱うことができます（※実額取得費とのどちらか有利な方を選びます）。

譲渡費用には、売るために直接必要となった費用が含まれます。具体的には、仲介手数料、印紙税、測量費、契約書作成の印紙代、立退料、解体費などが該当します。ただし、固定資産税や修繕費など維持や管理の費用は含まれません。

さらに、譲渡所得税の税率は所有期間により異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は、所得税15％、住民税5％です。一方、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は、所得税30％、住民税9％となります 。

これらを踏まえて譲渡所得税と諸費用をまとめると、リズムよく整理できます。取得費と譲渡費用をしっかり集め、概算取得費との比較や税率の違いを把握すれば、税負担を予測しやすくなります。さらに、仲介手数料や印紙税などの売却関連費用も見逃せません。

贈与か売却か、どちらがメリットかを判断する基準

土地の「路線価」「地価公示価格」「実勢価格」は、それぞれ評価の目的や算出主体が異なり、税負担に大きな影響を与えます。以下の表で三つの指標の特徴を比較し、違いを整理してみましょう。

（参照：公示価格と路線価、実勢価格の関係について解説されている複数の資料より）

たとえば、親から子への土地を移転する際、路線価を評価基準に贈与すれば、時価より低めに評価されるため税負担を抑えられる可能性があります。しかし、贈与後すぐに売却すると譲渡所得税が発生し、税負担の総額がかえって高くなるケースもあります。売却後に贈与する場合は、まず売却によって得られた収入に対して譲渡所得税を支払い、その後に現金を贈与することになりますので、贈与税と譲渡所得税の総合的な比較が必要です。

判断のポイントとしては、以下をリズミカルに意識されるとよろしいでしょう。

• 評価の基準を明確にする（どの価格で計算するか）
• 特に都市部か地方かによって実勢価格と路線価の乖離の度合いが異なる点を押さえる
• 贈与税・譲渡所得税・取得税など、全体の税負担を「トータルで見て判断する」

こうした視点をもたれることで、「贈与すべきか」「売却すべきか」をしっかり判断できる助けになります。当社では、こうした複雑な判断の整理も分かりやすくご案内いたします。気軽にご相談ください。

まとめ

土地の贈与や売却には、贈与税や譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税など多様な税金が関係します。それぞれの税金には特徴や計算方法、申告期限があり、事前にしっかり知識を備えることが重要です。また、売却時には諸費用や取得費の詳細にも注意が必要です。全体の税負担を比較し、ご自身に合った方法を選択することが、失敗しない不動産取引への近道となります。不明点や悩みがあれば、ぜひ専門家にご相談ください。